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富力销售放缓毛利下降 债务庞大净负债率高达219%

今年前八个月,富力房地产的总股权合同销售额仅为全年目标的一半。上半年营业额和利润的增长率比去年同期低得多。净负债比率大幅上升。与此同时,经营活动和投资活动产生的现金净流出量很大。现金及现金等价物与短期债务之间存在344亿元的缺口。

《投资时报》研究员黄凤青

近日,富力房地产(2777.hk)发布了2019年中期报告。报告显示,富力房地产上半年实现商定销售额602.2亿元,销售面积552万平方米,同比分别增长6%和25%。今年上半年,中国22个城市以2700元/平方米的平均价格购买了约650万平方米的建筑面积。截至报告期末,土地储备权可供出售的总建筑面积为6100万平方米。

这一数据赢得了掌声。然而,据报道,富力地产在7月下旬发布了一份名为《关于要求地区公司确保销售任务完成的通知》(Notice on Required Regional Companies to Profession Completion of Sales Tasks)的内部文件,指出销售业绩仍远未达到设定的年度销售目标。

据悉,该文件明确要求2019年下半年的工作重点应放在“促销和回收资金”上,各公司的财务、开发、工程等部门要以销售为重点,全力配合销售目标的实现。坚持全国营销,加大促销力度,以完成项目销售目标为首要任务,在保证销售的基础上最大限度地增加项目收入;重申所有区域的公司都需要设立一个资金筹集工作组,以加快资金筹集速度,提高资金筹集效率;重要的是要确保资金优先用于及时支付项目相关资金。土地收购将于2019年下半年原则暂停。如有优质土地项目等特殊情况,可单独提交集团董事长审批。

销售和资本压力写在纸上。

《投资时报》研究人员指出,事实上,今年前八个月富力地产的总股权合约销售额仅为全年目标的一半,今年上半年的营业额和利润增长率远低于去年同期。债务问题一直困扰着华南房地产公司,其净负债率在2019年上半年大幅上升。与此同时,公司上半年经营活动产生的现金净流出量较大,现金与现金等价物和短期债务之间存在较大缺口。

多元化发展似乎也遇到了波折。资金不雄厚的富力房地产(Fuli Real Estate)曾打算进军新能源汽车领域,曾选择与有问题的华泰汽车公司共同打造汽车。对此,本报进行了详细分析,并就进入时机、合作伙伴选择和后续资金提出了质疑(参见本报7月31日报道《富力造车》局部缺血:短期债务缺口超过10亿美元,净债务率持续上升并突破180%)。据相关媒体报道,富力地产董事长李思廉在8月22日举行的2019年中期业绩会议上表示,与华泰汽车的合作已经全部停止。此时,双方宣布正式达成战略合作仅47天。

销售放缓,收入增长放缓

关注销售是富力房地产现阶段的必然选择。该公司2019年的销售目标是1600亿元人民币,比2018年的目标高出23.08%。今年上半年,双方商定的销售额为602.2亿元,仅为年度目标的37.64%。同比增长率仅为6%,远低于2018年上半年的47%。?

然而,其8月份的运营数据显示,即使再过两个月,其销售额也不太乐观。2019年前8个月,公司股权合同销售总额约812.5亿元,销售面积约797.6万平方米,同比分别增长6%和29%,增速分别为47%和43%。今年前八个月的销售额仅相当于年度销售目标的50.78%,而去年同期为58.98%。可以看出,在2019年剩余的4个月里,富力房地产将面临非常繁重的销售任务。

在销售放缓的同时,收入增长也放缓了。据2019年年中报告,富力房地产上半年营业额为350.53亿元,同比增长2.83%。这一增长率不仅远低于去年同期自身66.98%的增长率,也落后于同行龙头企业——碧桂园(2007.hk)今年上半年收入增长53.16%,融创中国(1918.hk)收入增长64.95%,万科集团收入也增长31.47%。

业务板块方面,富力房地产开发上半年实现营业额299.75亿元,占集团营业额的85.51%,同比增长2.28%。酒店营运部门营业额为33.42亿元,同比仅增长0.42%。房地产投资行业营业额为5.66亿元,同比增长8.18%。

高额债务依赖于“借新还旧”的融资

近年来,高额债务已经成为富力房地产无法撕掉的标签。数据显示,截至2019年6月底,富力房地产总负债达到3340.46亿元,同比增长12.73%。贷款总额1955亿元,其中长期贷款1376.33亿元,短期贷款152.56亿元,本期长期贷款426.10亿元,同比增长19.72%。净债务规模从2018年底的1285.92亿元增加到2019年6月底的1564.7亿元。最后,净负债率超过200%,从2018年底的184.1%升至2019年6月底的219.0%。

经测算,截至2019年6月底,由短期贷款和当前长期贷款构成的短期债务总额为578.66亿元。富力房地产持有的现金中,如果不考虑155.71亿元的限制性现金,现金及现金等价物仅为234.58亿元,与短期债务相差344.08亿元。

富力地产自身的“造血”功能一直令人担忧。其经营活动和投资活动产生的现金继续呈现净流出。2019年上半年,经营活动产生的现金净额为-260.76亿元,投资活动产生的现金净额为-18.42亿元。

一方面是巨额债务,另一方面是薄弱的“造血”能力。富力房地产只能通过持续融资和再融资“借新还旧”。在其2019年年中的报告中,该集团表示:“当我们进入2019年时,该集团有许多债务在12个月内到期,但通过一系列融资活动,该集团已能够为两年至三年甚至更长时间到期的所有债务进行再融资。”仅2019年上半年,富力房地产就在海外发行了超过28.3亿美元的优先票据和项目贷款,主要用于再融资。中国通过发行超短期融资券和公司债券筹集的资金约为67.8亿元。此外,2019年上半年到期的176.5亿元国内企业债券也将全部展期。

今年上半年,中国新增融资386.9亿元,海外新增融资28.3亿美元(折合人民币194.3亿元)。可以说富力房地产的现金流主要靠融资支撑,2019年上半年融资活动产生的净现金为315.74亿元。

大规模融资的结果是利息支出增加。2019年上半年,富力房地产利息支出达到63.3亿元,同比增长38%左右。

7月底,央行在北京举办了一次关于调整和优化银行业金融机构信贷结构的论坛。会议强调,要加强对高杠杆大型住宅企业融资行为的监管和风险预警,合理控制企业的计息负债规模和资产负债率。如果融资受限,富力房地产的后续资金可能会遇到麻烦。

毛利下降,净利率继续下降

上半年营业额小幅增长2.83%,富力房地产毛利同比下降1.32%。其中,核心业务——房地产开发业务的毛利率从2018年同期的43.2%降至41.0%。

同时,富力房地产上半年的销售营销费用和管理费用均大幅增加,分别增长29.66%和15.12%。最后,其税前利润同比下降4.02%。

税后净利润从2018年同期的40.8亿元增加到41.7亿元,同比分别增长2.20%和64.47%。尽管净利润仍略有上升,但其净利率稳步下降,从2017年上半年的12.15%降至2018年上半年的11.97%,2019年上半年进一步降至11.9%。

《投资时报》的研究人员指出,富力房地产酒店的经营业务仍处于亏损状态,今年上半年净利润为-4.2亿元,2018年同期为-1.84亿元,亏损增加128.2%。

资料来源:亚洲交流网

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